物流園區的建設是一項復雜而長期的工程，投資大，回收周期長。國外物流園區的投資收益期大約在15年左右，中國的物流園區也很難在短期內實現贏利，加上市場競爭愈來愈激烈，因此物流園區的規劃工作也愈加顯得重要。通過對前期物流園區項目咨詢參與，本人總結一般物流園區規劃方法供參考。

一般物流園區規劃報告以下幾個階段：

1、市場分析階段：只有清楚物流園區的市場需求，才能為物流園區功能定位和未來運營成功打好基礎。這個階段需要深入了解物流園區周邊的宏觀經濟發展狀況、物流市場需求、基礎設施、服務競爭、商業形態等情況，并對物流園區輻射范圍內的的宏觀經濟、產業和微觀環境情況進行全面調查和研究，根據長遠和近期的物流量，確定物流園區長遠和近期的建設規模。

2、戰略定位階段：在第一階段基礎上，這一階段主要是對物流園區整體進行SWOT（優勢、劣勢、機會、威脅）分析，如果某類服務，例如空港、海港、公路貨運站場，在整個園區中占有較大比例，還必須進行專項的SWOT分析。

3、功能設計階段：物流園區的功能設計主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區的規劃原則以后，對物流功能規劃所涉及的核心因素進行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國際最先進的物流園區案例，總結出對國內物流園區最適合的經驗。隨后，整個物流園區將被劃分為幾個大功能區域，例如物流產業區和管理服務區，規劃者再從國際最佳實踐經驗，以及市場調查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區域命名、定義，分配相應的面積，引入相關的設施、設備和IT系統。功能規劃的最后一步是對物流園區的核心流程進行定義和描述。這些流程包括。集裝箱服務、生產原材料供應和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業流程等。

4、布局設計階段：布局設計是指根據物流園區的戰略定位和經營目標，在已確認的空間場所內，按照從貨物的進入、組裝、加工等到貨物運出的全過程，力爭將人員、設備和物料所需要的空間作最適當的分配和最有效的組合，以獲得最大的經濟效益。

5、商業計劃階段：商業計劃主要是園區投資和經營管理者如何按照公司體制設計業務模式和管理模式，主要包括物流園區管理公司的組織架構和職責、物流園區業務模式、盈利模式、客戶分析、園區招商和市場推廣策略、投資收益等財務概要分析。